UMOWA DZIERŻAWY GRUNTÓW ROLNYCH

Wydzierżawiający oddaje dzierżawcy grunt do odpłatnego używania i pobierania pożytków (czyli osiągania przychodów z wytwarzanych płodów rolnych na tym gruncie). Dzierżawca ze swej strony zobowiązuje się uiszczać czynsz dzierżawny, ponosić opłaty obowiązkowe i podatki oraz dbać o powierzony mu grunt, tak aby nie nastąpiło jego pogorszenie (np. zmniejszenie żyzności i produktywności). Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego.

Spisując umowę dzierżawy należy zwrócić uwagę na kilka ważnych elementów, które zabezpieczą interesy obu stron i pozwolą uniknąć sporów w przyszłości:

• należy jak najdokładniej opisać grunty, które będą przedmiotem dzierżawy, aby później można było je łatwo zidentyfikować (czyli adres, numery działek, klasa bonitacyjna, numer księgi wieczystej itp.),
• warto sporządzić protokół przekazania gruntów (jako załącznik do umowy), w którym będą określone, oprócz powyższych danych, stan pola (zaorane, zabronowane, zasiane, nieużytek itp.), gatunek rośliny uprawnej i stadium jej rozwoju (jeśli występuje), informacje o sieci melioracyjne i jej stanie na tym polu, warto dołączyć wynik ostatniej analizy gleby na zawartość składników pokarmowych, pH i próchnicy. Chodzi o to, aby dzierżawca był w pełni świadomy, jaki grunt przyjmuje w użytkowanie, oraz aby był dowód na to w jakim stanie był grunt na początku dzierżawy w przypadku zakończenia umowy dzierżawy,
• w umowie należy wskazać dzień wydania dzierżawcy gruntu do użytkowania, jeśli nie jest to dzień podpisania umowy,
• forma zawarcia umowy zależna jest od czasu, na jaki została zawarta dzierżawa. Forma pisemna albo ustna, obowiązuje, gdy grunt jest wydzierżawiany na okres krótszy niż 1 rok, natomiast, w sytuacji dzierżawy na okres dłuższy niż 1 rok wymagana jest forma pisemna. Jeśli w umowie nie określono daty zakończenia okresu dzierżawy, interpretuje się, że umowa została zawarta na czas nieoznaczony,
• określenie terminu płacenia czynszu dzierżawnego, jeśli nie zostanie ustalony, zakłada się, że czynsz dzierżawny będzie płacony przez dzierżawcę, co pół roku "z dołu", zatem pierwszą kwotę czynszu wydzierżawiający otrzyma od dzierżawcy dopiero po upływie 6 miesięcy od dnia podpisania umowy,
• zawarcie w umowie zapisu o tym, że dzierżawca będzie użytkował powierzone grunty rolne zgodnie z ich przeznaczeniem i nie doprowadzi do pogorszenia ich jakości (z wyłączeniem naturalnej utraty wartości wskutek użytkowania rolniczego),
• termin wypowiedzenia umowy dzierżawy, umowę zawartą na czas nieoznaczony można w każdym momencie wypowiedzieć, zachowując termin wypowiedzenia przewidziany w umowie lub w ustawie. W przypadku braku odmiennej umowy, dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na 6 miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego,
• wskazać w umowie zawartej na czas oznaczony przypadków, gdy możliwe jest wcześniejsze wypowiedzenie umowy dzierżawy gruntów rolnych, zarówno przez wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę,
• określić sposób postępowania w przypadku sporów, czyli wskazanie sądu właściwego do ich rozstrzygania.

Poniżej jest link skąd można pobrać wzór edytowalnej Umowy Dzierżawy. Plik jest w formacie rtf, aby można go było otworzyć w różnych edytorach tekstu.

Umowa dzierżawy gruntu rolnego_model.rtf

Należy pamiętać, że Umowa jest każdorazowo uzgadniana między stronami i może mieć zupełnie inną treść niż proponowany dokument.  Umowa dzierżawy powinna być zawsze konsultowana z prawnikiem znającym niuanse przepisów dotyczących najmu, dzierżawy i prawa nieruchomościowego.

Poniżej jest bardziej szczegółowy opis różnych aspektów realizacji umowy dzierżawy

Umowa dzierżawy powinna chronić obie strony

Dzierżawca nie jest odpowiedzialny za pogorszenie przedmiotu dzierżawy, jeśli pogorszenie nastąpiło w wyniku prawidłowego używania. Natomiast, jeśli dzierżawca ulepszył przedmiot dzierżawy wydzierżawiający może wybrać, czy zatrzymać ulepszenia za zapłatą określonej sumy odpowiadającej ich wartości, czy też żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Kodeks cywilny przewiduje szczególne przepisy dotyczące dzierżawy gruntów rolnych oraz wzmacnia pozycję prawną dzierżawcy. Art. 704 Kodeksu cywilnego przedłuża do jednego roku termin wypowiedzenia dzierżawy gruntu rolnego. Zgodnie z nim w braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego.

Ponadto art. 706 Kodeksu cywilnego określa sposób rozliczenia z tytułu nakładów poniesionych na zasiewy. Jeżeli przy zakończeniu dzierżawy dzierżawca gruntu rolnego pozostawia zgodnie ze swym obowiązkiem zasiewy może on żądać zwrotu poczynionych na te zasiewy nakładów o tyle, o ile wbrew wymaganiom prawidłowej gospodarki nie otrzymał odpowiednich zasiewów przy rozpoczęciu dzierżawy.

Najważniejsze jest jednak przyznanie dzierżawcy nieruchomości rolnej ustawowego prawa pierwokupu. Zgodnie z art. 3 ust. 1 Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy, gdy sprzedawcą nieruchomości rolnej jest osoba fizyczna lub osoba prawna inna niż Agencja Nieruchomości Rolnych. Dla zrealizowania prawa pierwokupu muszą być dodatkowo spełnione następujące warunki:

• umowa dzierżawy musi być zawarta w formie pisemnej z datą pewną,
• dzierżawa musi być wykonywana, przez co najmniej 3 lata licząc od zawarcia umowy,
• nabywana nieruchomość musi wchodzić w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub musi być dzierżawiona przez spółdzielnie produkcji rolnej.

Jednak zgodnie z art. 3 ust. 5 wspomnianej ustawy dzierżawca nie może skorzystać z prawa pierwokupu w razie, gdy:

• nabywcą jest osoba bliska zbywcy w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami,
• sprzedaż nieruchomości stanowiącej wkład gruntowy członka spółdzielni produkcji rolnej następuje na rzecz innego członka tej spółdzielni,
• spółdzielnia produkcji rolnej nabywa od członka spółdzielni nieruchomość stanowiącą wkład gruntowy w tej spółdzielni,
• nabywcą jest jednostka samorządu terytorialnego.

Należy także pamiętać, że ustawowe prawo pierwokupu przysługuje także Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (KOWR), jeśli przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość rolna o powierzchni nie mniejszej niż 5 ha, lecz tylko w braku dzierżawcy uprawnionego do pierwokupu albo w razie braku wykonania prawa pierwokupu przez dzierżawcę. KOWR nie przysługuje jednak prawo pierwokupu, jeśli w wyniku nabycia nieruchomości powiększa się gospodarstwo rodzinne do powierzchni nie większej niż 300 ha użytków rolnych, a nabywana nieruchomość rolna położona jest w gminie miejsca zamieszkania nabywcy lub w gminie sąsiedniej. KOWR ma miesiąc na wykonanie prawa pierwokupu. Termin ten liczony jest od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży nieruchomości.

Prawo pierwokupu wykonywane jest przez dzierżawcę, jak również KOWR, po cenie określonej w umowie sprzedaży. Często jednak zdarza się, że cena ta rażąco odbiega od wartości rynkowej nieruchomości. W takim wypadku dzierżawca może wystąpić do sądu z żądaniem ustalenia ceny w terminie 14 dni od złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu. Jest to bardzo ważne dla wydzierżawiającego, gdyż może oznaczać, że dzierżawca może storpedować każdą próbę sprzedaży dzierżawionych gruntów.

W razie śmierci wydzierżawiającego – właściciela przedmiotu dzierżawy, umowa dzierżawy trwa nadal. Spadkobiercy (dziedziczący po spadkodawcy) wstępują w stosunek dzierżawy, gdyż prawa i obowiązki wydzierżawiającego wchodzą w skład spadku i podlegają dziedziczeniu na zasadach ogólnych.

Należy pamiętać, że umowa dzierżawy ważna jest także dla celów ubezpieczeniowych. Właściciel bądź dzierżawca gruntów rolnych, jeśli chce podlegać pod ubezpieczenie społeczne rolników, powinien zarejestrować umowę dzierżawy w ewidencji gruntów i budynków, którą prowadzi starostwo powiatowe. Po ujawnieniu umowy w operacie ewidencji gruntów i budynków starosta przesyła stosowną informację do KRUS-u.

Umowa dzierżawy uprawnia dzierżawcę do składania wniosków o zwrot akcyzy za zakup paliwa wykorzystywanego w działalności rolniczej. To dzierżawca - a więc osoba faktycznie użytkująca ziemię i prowadząca działalność rolniczą na danym gruncie jest uprawniona do otrzymania zwrotu. Nie ma natomiast prawa do otrzymania zwrotu posiadacz gruntu, który korzysta z gruntu bez umowy - takie stanowisko zostało przyjęte w wyroku WSA w Gdańsku w wyroku z 8 grudnia 2010 r. (sygn. akt I SA/Gd 1005/10). Umowę dzierżawy można składać w urzędzie gminy. Wniosek o zwrot akcyzy składa się do wójta lub burmistrza (w zależności od miejsca położenia gruntów), dołączając do tego faktury lub ich kopie potwierdzające zakup oleju napędowego do produkcji rolnej.

Kwestią często poruszaną przy okazji umowy dzierżawy jest to komu należą się płatności bezpośrednie, tzw. dopłaty unijne. Otóż, w tym przypadku pytanie jest bezdyskusyjna, gdyż „celem dopłat jest finansowe wspieranie rolników, czyli osób, które faktycznie uprawiają grunty rolne. Dopłaty nie są przewidziane dla właścicieli, którzy dysponując jedynie tytułem własności, nie zajmują się produkcją rolną. Istotą płatności obszarowych jest to, że są one przyznawane osobie, która rzeczywiście uprawia grunty rolne, tzn. decyduje, jakie rośliny uprawiać i swobodnie dokonuje odpowiednich zabiegów agrotechnicznych, zbiera plony oraz utrzymuje grunty zgodnie z normami i wymogami.” Czyli, zgodnie z prawem, dopłaty należą się dzierżawcy. Jak to jest w praktyce, to zależy od ustaleń indywidualnych. Często wydzierżawiający zastrzega sobie prawo do płatności bezpośrednich, mimo tego, że nie uprawia swoich gruntów rolnych.

Dochody z umowy dzierżawy podlegają opodatkowaniu podatkiem od osób fizycznych, natomiast dzierżawa gruntów przeznaczonych na cele rolnicze jest zwolniona z opodatkowania i nie rodzi obowiązku informowania o tym Urzędu Skarbowego.  Jeżeli gospodarstwo rolne wydzierżawione zostało na działalność rolniczą, o której mowa w art. 2 ust. 2 ustawy o PIT, to przychód uzyskiwany z tytułu dzierżawy nie stanowi źródła przychodów dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych. Powołany przepis stanowi, że przepisów ustawy o PIT nie stosuje się do przychodów z działalności rolniczej, z wyjątkiem przychodów z działów specjalnych produkcji rolnej.

Jeśli macie pytania lub uwagi do powyższego artykułu, to prosimy o maile.

Autor: Agro Prawo