GRUNTY ROLNE NA SPRZEDAŻ - co i jak w świetle znowelizowanej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego

Osoby nie będące rolnikami w tym również przedsiębiorcy oraz spółki prawa handlowego mogą, zgodnie z wprowadzonymi zmianami, nabywać grunty rolne o powierzchni do 1 ha, zarówno na terenach wiejskich jak i w miastach. Każdy, nie tylko rolnik, może wejść w posiadanie gruntów w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego lub w wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa oraz działu spadku albo w wyniku podziału, przekształcenia, bądź łączenia spółek prawa handlowego. We wszystkich tych przypadkach na wejście w posiadanie gruntu rolnego nie będzie wymagana zgoda Dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, ale KOWR będzie miał prawo pierwokupu tych działek.

Posiadanej działki nie można sprzedać lub przekazać przed upływem 5 lat, za wyjątkiem sytuacji gdy nabywcą będzie osoba bliska zbywcy. Korzystając z tego zapisu rodzice będą mogli przekazać dzieciom nieruchomości rolne w każdym czasie od zakupu. Do osób bliskich zaliczono teraz także rodzeństwo rodziców i pasierba. Zgodę na zbycie lub oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej przed upływem określonego ustawą okresu będzie wyrażał dyrektor generalny KOWR w drodze decyzji administracyjnej, a nie sąd, jak dotychczas.

Na nabytych gruntach należy osobiście prowadzić działalność rolniczą. Dotychczas obowiązek uprawiania nabytych gruntów rolnych wynosił 10 lat, teraz okres ten zmniejszono o połowę.

Osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego nadal trzeba potwierdzić. Teraz jako dowód wystarczy pisemne oświadczenie prowadzącego to gospodarstwo. Nie ma już potrzeby poświadczania przez wójta, burmistrza czy prezydenta miasta.

Wyłączono stosowanie przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w stosunku do nieruchomości rolnych, w których grunty, oznaczone w ewidencji jako grunty pod stawami, stanowią co najmniej 70% powierzchni nieruchomości, oraz nabytych z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa jako tzw. „ogródki przydomowe”. Oczekiwano, że wyłączenie będzie dotyczyło wszystkich gruntów położonych w granicach administracyjnych miast, jednak tak znacząca zmiana nie zyskała poparcia większości. Natomiast ułatwieniem w obrocie gruntami dla właścicieli działek rolnych o powierzchni nieprzekraczającej 1 ha położonych w granicach administracyjnych miast jest brak obowiązku niezbywania ich przez okres 5 lat.

Osoba nie posiadająca statusu rolnika indywidualnego będzie mogła nabyć działki o powierzchni ponad 1 ha dopiero wówczas, gdy nie znajdzie się zainteresowanego rolnika. Na taką transakcję będzie musiał wyrazić zgodę w formie decyzji administracyjnej dyrektor Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Możliwość nabycia gruntów tą drogą, w ramach wprowadzonej nowelizacji, uzyskały też uczelnie, które zechcą nabyć działki do celów dydaktycznych, prac naukowych i rozwojowych jak też państwowe lub samorządowe osoby prawne nabywające ziemię na cele publiczne.

Znowelizowana ustawa określa zasady ubiegania się o zgodę KOWR, określając co powinien zawierać wniosek i jak należy udokumentować brak możliwości sprzedaży działek rolnikowi. Ogłoszenie o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnej będzie trzeba opublikować na portalu prowadzonym przez KOWR. Wymóg ten będzie obowiązywał od przyszłego roku, kiedy portal zostanie stworzony. Dotychczas nabywca był zobowiązany dać rękojmię należytego prowadzenia gospodarstwa, w myśl nowych zapisów będzie to zobowiązanie do prowadzenia działalności rolniczej poparte pozytywną opinią dotyczącą zamierzonej działalności rolniczej wydaną przez Ośrodek Doradztwa Rolniczego.

Znowelizowana ustawa pozwala na udział w przetargu na powiększenie gospodarstwa rodzinnego osobom, które nie spełniają wymogu 5-letniego osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, ale mają nie więcej niż 40 lat lub realizują warunki określone w decyzji o przyznaniu pomocy, o której mowa w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014–2020 (Dz. U. z 2018 r. poz. 627, z późn. zm.). Dzięki temu nieruchomości rolne z Zasobu będzie mogła nabyć osoba, która otrzymała premię dla młodego rolnika, ale ukończyła już 40 lat.

Nie każdy zapis znowelizowanej ustawy dotyczy złagodzenia dotychczasowych zapisów. W nowym kształcie przepisy bardziej restrykcyjnie odnoszą się do osób nieprawnie użytkujących grunty Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, które mimo wezwań KOWR nieruchomości tych nie opuściły. Nie tylko osobiście nie mogą one brać udziału w przetargu ale także podmioty, w których są wspólnikami. Znacząco wzrosła też wysokość zapłaty za bezumowne użytkowanie. Dotychczas była to pięciokrotność należnego czynszu, obecnie wynosi trzydziestokrotność tego czynszu.

Mimo że w porównaniu do poprzedniego kształtu, ustawa o ustroju rolnym jest dziś bardziej liberalna, nadal zapewne będą oczekiwane zmiany pozwalające na obrót ziemią w jeszcze swobodniejszy sposób. Szczególnie w miastach, gdzie gruntów pod nowe inwestycje ciągle brakuje.